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De quelles ventes parle-t-on ?
Les ventes aux enchères judiciaires ont lieu à l’audience du tribunal judiciaire. Elles concernent surtout des biens immobiliers : appartements, maisons, locaux commerciaux, terrains. On en distingue principalement deux catégories :
- Les ventes sur saisie immobilière, à la demande d’un créancier (souvent une banque) qui n’a pas été remboursé.
- Les ventes sur licitation, lorsque des copropriétaires indivis, par exemple des héritiers ou des ex-époux, ne parviennent pas à s’entendre et que le juge ordonne la vente.
Des ventes judiciaires interviennent aussi dans le cadre des procédures collectives d’entreprises. D’autres ventes aux enchères, comme les ventes immobilières organisées par les notaires ou les ventes de meubles par les commissaires-priseurs, obéissent à des règles différentes.
L’avocat est obligatoire pour enchérir
Devant le tribunal judiciaire, les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau de ce tribunal. Pour une vente au tribunal judiciaire de Lyon, il faut donc un avocat du barreau de Lyon.
Vous n’enchérissez pas vous-même. Vous donnez à l’avocat un mandat écrit, qui fixe notamment le montant maximum que vous acceptez d’atteindre. L’avocat ne peut pas dépasser ce montant.
Certaines personnes ne peuvent pas enchérir, notamment le débiteur saisi et les magistrats de la juridiction où se tient la vente.
Avant l’audience : bien se préparer
Lire le cahier des conditions de vente
Ce document contient la description du bien, sa situation juridique et les règles de la vente. Il peut être consulté au greffe du tribunal et auprès de l’avocat du créancier poursuivant. Il faut le lire attentivement : il peut révéler une occupation des lieux, une copropriété en difficulté ou des servitudes.
Visiter le bien
Une visite est généralement organisée par un commissaire de justice avant la vente, à une date indiquée dans les annonces. C’est souvent la seule occasion de voir le bien. Un bien vendu occupé peut nécessiter une procédure d’expulsion après l’achat.
Préparer le financement
Pour enchérir, il faut remettre à son avocat un chèque de banque ou une caution bancaire irrévocable d’un montant égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Cette somme est restituée si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire.
Le financement doit être réuni avant l’audience. Le prix devra être payé dans des délais courts, sans condition suspensive d’obtention de prêt.
Fixer votre limite
La mise à prix est souvent basse, et les enchères peuvent monter rapidement. Il faut donc fixer à l’avance un plafond réaliste, en tenant compte des frais de la vente, des droits de mutation, des travaux éventuels et de la situation d’occupation.
Le jour de l’audience
Les enchères sont portées par les avocats présents. Chaque enchère est suivie d’un court délai : si aucune nouvelle offre n’est faite, le bien est adjugé au dernier enchérisseur. L’adjudication est très rapide, d’où l’importance de la préparation.
Après l’adjudication
- La surenchère : pendant dix jours, toute personne peut former une surenchère d’au moins 10 % du prix, par l’intermédiaire d’un avocat. Le bien est alors remis en vente.
- Le paiement : l’adjudicataire doit régler les frais de la vente et le prix dans les délais fixés par les textes, faute de quoi des intérêts courent et le bien peut être remis en vente à ses risques.
- Le titre de propriété : le jugement d’adjudication est publié au service de la publicité foncière. Il vaut titre de propriété.
Si vous êtes le vendeur
Un propriétaire dont le bien est saisi n’est pas sans recours. Il peut contester la procédure ou demander, lors de l’audience d’orientation, l’autorisation de vendre son bien à l’amiable, ce qui permet souvent d’en tirer un prix plus proche de sa valeur. Un indivisaire peut aussi chercher une solution négociée avant la licitation.
L’accompagnement de Maître HAZIZA
Avocate au barreau de Lyon, Maître HAZIZA peut porter vos enchères au tribunal judiciaire de Lyon. Elle vous aide à analyser le cahier des conditions de vente, à évaluer les frais, à fixer votre limite et vous représente à l’audience. Le montant de ses honoraires est précisé à l’avance dans une convention d’honoraires écrite.
Questions fréquentes
Peut-on enchérir soi-même au tribunal judiciaire ?
Non. Les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal où se tient la vente. Pour le tribunal judiciaire de Lyon, il faut un avocat du barreau de Lyon.
Quelle somme faut-il consigner pour enchérir ?
Un chèque de banque ou une caution bancaire égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Il est restitué si vous ne remportez pas la vente.
Peut-on visiter le bien avant la vente ?
En général oui, lors d’une visite organisée par un commissaire de justice à une date annoncée dans la publicité de la vente. Il n’y a pas toujours d’autre possibilité de visite.
Qu’est-ce que la surenchère ?
Dans les dix jours suivant l’adjudication, toute personne peut proposer un prix supérieur d’au moins 10 %, par l’intermédiaire d’un avocat. Le bien est alors remis en vente sur cette nouvelle base.
Peut-on acheter aux enchères avec un prêt immobilier ?
Oui, mais le prêt doit être obtenu avant l’audience. L’achat aux enchères ne comporte pas de condition suspensive d’obtention de prêt, et le prix doit être payé dans des délais courts.