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Cession de droit au bail ou cession de fonds de commerce
Le droit au bail est le droit d’occuper un local commercial et de bénéficier du statut des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement. C’est l’un des éléments du fonds de commerce.
Deux opérations sont donc possibles :
- La cession du fonds de commerce : le repreneur rachète l’activité dans son ensemble (clientèle, nom commercial, matériel) et, avec elle, le droit au bail.
- La cession du droit au bail seul : le commerçant cède uniquement son emplacement. Le repreneur y exerce souvent une activité différente.
La distinction a des conséquences importantes. Le bail ne peut pas interdire la cession du droit au bail à celui qui rachète le fonds de commerce. En revanche, il peut interdire ou encadrer strictement la cession du droit au bail seul.
Lire le bail avant tout
Avant de signer quoi que ce soit, il faut analyser le bail en cours. Plusieurs clauses déterminent ce qui est possible.
La clause de cession
Elle peut interdire la cession du droit au bail seul, l’autoriser librement ou la soumettre à l’agrément du bailleur. Elle impose souvent un formalisme : intervention du bailleur à l’acte, acte notarié ou sous seing privé, remise d’une copie de l’acte.
La clause de destination
Elle fixe les activités autorisées dans les lieux. Si la nouvelle activité du repreneur n’y figure pas, il faudra obtenir une déspécialisation :
- partielle, pour ajouter des activités connexes ou complémentaires, après information du bailleur ;
- plénière, pour exercer une activité différente, avec l’accord du bailleur ou l’autorisation du tribunal.
Un commerçant qui part à la retraite ou bénéficie d’une pension d’invalidité peut, sous conditions, céder son bail pour une autre activité, le bailleur disposant alors d’un droit de priorité pour racheter le bail.
La clause de garantie solidaire
De nombreux baux prévoient que le cédant reste garant solidaire du paiement des loyers par son successeur. Depuis la loi Pinel de 2014, le bailleur ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession. Il doit aussi informer le cédant de tout impayé du cessionnaire dans le délai d’un mois.
Les étapes d’une cession
- L’audit du bail : clauses, durée restante, montant du loyer et des charges, état des locaux, éventuels litiges avec le bailleur.
- Les vérifications préalables : urbanisme, conformité des locaux à la nouvelle activité, et dans certains secteurs, droit de préemption de la commune sur les cessions de baux commerciaux.
- La négociation du prix et des conditions, puis la signature éventuelle d’une promesse avec conditions suspensives (agrément du bailleur, obtention d’un financement, déspécialisation).
- L’acte de cession, qui doit respecter les formalités prévues par le bail et rendre la cession opposable au bailleur.
- Les formalités postérieures : enregistrement de l’acte auprès de l’administration fiscale, paiement des droits, mise à jour des registres.
Le rôle du bailleur
Le bailleur n’est pas toujours partie à l’opération, mais il en est souvent la clé. Lorsque le bail l’exige, son agrément doit être obtenu avant la cession. Un refus abusif peut parfois être contesté devant le juge.
La cession est aussi l’occasion de régler les questions en suspens avec lui : arriérés de loyers, travaux, révision du loyer. Une cession conclue en méconnaissance des clauses du bail peut entraîner sa résiliation.
Les litiges liés au bail commercial
Les contestations sur le bail commercial (refus d’agrément, garantie du cédant, loyer, renouvellement) relèvent en principe du tribunal judiciaire. À Lyon, il s’agit du tribunal judiciaire de Lyon. L’avocat y est en général obligatoire.
L’accompagnement de Maître HAZIZA
Diplômée d’HEC Paris et avocate au barreau de Lyon depuis 2011, Maître HAZIZA conseille aussi bien le cédant que le repreneur. Elle analyse le bail, rédige ou relit la promesse et l’acte de cession, échange avec le bailleur et son conseil et, si un différend survient, vous représente devant le tribunal.
Le cabinet, situé à Lyon, intervient pour les commerces de la ville et de la métropole. Les conditions de son intervention sont fixées dans une convention d’honoraires écrite.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il refuser la cession de mon droit au bail ?
Cela dépend du bail. S’il interdit la cession du droit au bail seul ou la soumet à agrément, le bailleur peut s’y opposer. En revanche, il ne peut pas interdire la cession du bail à celui qui rachète votre fonds de commerce.
Combien de temps reste-t-on garant après avoir cédé son bail ?
Lorsque le bail contient une clause de garantie solidaire, le bailleur ne peut l’invoquer que pendant trois ans à compter de la cession.
Le repreneur peut-il exercer une autre activité ?
Oui, si la clause de destination le permet. Sinon, il faut obtenir une déspécialisation, partielle ou plénière, ou négocier un avenant avec le bailleur.
Faut-il un acte notarié ?
Pas nécessairement. Un acte sous seing privé suffit en principe, sauf si le bail impose un acte notarié. Il faut respecter le formalisme prévu par le bail.
La cession d’un droit au bail est-elle taxée ?
Oui, des droits d’enregistrement sont dus sur le prix. Leur montant dépend du prix de cession. Ce point doit être intégré dans le calcul de l’opération.